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福州成交额42.7亿 新商务中心避开交锋
淘2021欧洲杯投注备用网 www.22sqyn.com      时间: 2013-7-12  出处:海峡都市报
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  上半年,IFC福州国际金融中心卖了6.17亿,百联大厦卖了3.94亿,申发大厦 (论坛) 卖了1.69亿,宇洋中央金座 卖了1.49亿……根据中原机构发布的数据,上半年福州销售额达42.7亿,同比增幅六成。促成这个增量的区域是福州两大新商务区--金融街商务中心和闽江北商务中心。
  2009年,海峡金融街规划正式实施,同年闽江北中央商务区规划出台。两个区域的较量由此开始。而今,这一对在福州商务市场上的'竞争对手'成为互利共荣的'战友'.
  是什么原因消解了闽江北与金融街的恶战?
  市场调查
  海峡金融街CBD已推项目销售见尾
  今天的海峡金融街,多座高层已拔地而起,世纪百联、升龙汇金中心、申发大厦、宇洋中央金座等多座已经或接近封顶,大气时尚的外墙已经落架,商务中心雏形已现。
  在售项目也基本告罄。据记者了解,大部分金融街一期项目已经处于销售尾声--世纪百联已售完,升龙汇金中心去年已经封顶,并将在2014年6月交付。据升龙地产营销总监陈勇透露,'目前项目只有中区19~21三层产品在售,均价在28000元左右,其他该卖的都基本卖完了,剩下的自持产品正在招商中。'
  申发大厦去化也达到七成,5月已经开始交2021欧洲杯投注备用,只余下2~3层待出售。申发置业营销经理张奕贞透露,申发大厦自持5成产品,因而如今可售产品所剩不多。
  而在宇洋中央金座,情况也颇为类似。'我们现在可以销售的产品主推6-21F部分,整层面积2000平方米,只接受整层或半层销售。项目现在已经结构封顶,玻璃幕墙施工至37层,交付时间在2014年9月,均价在27000元左右。'福建宇洋集团营销策划总监王小英告诉记者,现有产品可售的部分已销售近80%,可售量不多,后续产品尚未推出,会有部分自持。
  闽江北CBD活跃度提升
  闽江北商务中心起步稍晚,区域成熟度不如海峡金融街。不过,正在推出的项目销售情况也不见弱。
  据中原地产2013年上半年福州商业地产项目销售金额排行榜显示,至2013年6月30日,IFC福州国际金融中心卖了6.17亿。开发商升龙地产营销总监陈勇透露,目前IFC福州国际金融中心160~2750㎡高区认筹已启动,售价在30000元每平方米左右,价位略高于金融街区域。项目最近成交的主要都是大型企业客户,也有一部分实力强的投资客。
  据阳光城时代广场售楼人员透露,目前项目也只剩下4楼和18楼面积在300多平方米的,'其中4楼的产品层高在3.9米,均价在21000元每平方米,而18楼的产品层高有4.5米,均价在26000元每平方米左右。'
  不过,记者了解到,从2009年闽江北中央商务区规划出台以来,除了这两个项目活跃度较高,已经正式进入销售期,其他大部分项目受到工程进度或资金因素影响,还未进入集中销售期。
  市场分析
  市场整体回暖
  金融街与闽江北今年上半年销售转旺,最主要的原因得益于市场的整体回暖。
  上半年,'新国五条'下发、'20%个税'征收、2021欧洲杯投注备用产税传言等调控因素让投资者对住宅市场的信心减弱,住宅投资市场挤出的大批量投资客转向了商业地产市场,投资者信心的增加使得福州市场始终保持良好的去化情况。
  '其实,实际销售情况还好于公布的业绩'.升龙地产营销总监陈勇告诉记者,由于业绩公布多为备案数据,存在一定滞后性。他说,从6月开始,一些大型企业客户和实力强的投资客开始涌入,各大的销售速度增快。福建宇洋集团营销策划总监王小英也告诉记者,最近又迎来了一波好行情,'单单6月份以来我们就成交了四层,其中一个客户买了两层,一个买整层,还有两个客户买了半层。'
  两大商务区错开正面交锋
  金融街与闽江北从一开始就错开定位和上市的时间,这是其避开竞争的主要原因。
  '海峡金融街与闽江北上市高峰有近三年的时间差。'有业内人士介绍说,海峡金融街首批上市大约在2009年年底,至2012年年底,闽江北首批上市时,海峡金融街第一批项目已经接近工程封顶。由此,两大商务区避开了第一波正面交锋。而后期由于二个区域项目的工程进度不同,双方营销节点也很难交叉。
  据记者了解,下一阶段,海峡金融街主推的新项目有华浦华尔街、恒丰大厦、中捷金融大厦。华浦华尔街的节奏会比较快,开盘节点将至。恒丰大厦尚未出炉开盘日程表,但从工期看也会较快入市,而中捷金融大厦则还在做基础工程。
  在闽江北板块,下一阶段除了三迪联邦大厦 的临时售楼部快要开放,更多的项目如融侨滨江广场、福晟钱隆广场、升龙环球广场等项目基本上都还在做地基和前期工作。业内人士林先生透露,'目前闽江北的集中销售期还未来临。可以说,还不会与金融街有大规模的直接交锋。'
  除了销售上打时间差外,闽江北与金融街在整体定位上也有所不同。一个主打综合性,一个以金融行业为主,二者各有优势各有侧重。'虽然同为,但由于定位不同,选择的客户群也会有所不同。'王小英介绍说,金融街项目的客户多为地产、保险、金融、纺织、钢铁等集团客户,购买用途多为集团总部。相较于金融街,闽江北因地理特性,更吸引中小企业客户。
  开发商渐成熟
  福州开发商从'新手'成'熟手'.这也是福州市场大有起色的原因。
  长期以来,福州楼市以住宅主导,所以,这几年大部分新开发项目开发商多由住宅开发转型而来,或是首次在福州开发项目。'销售与住宅完全不同,客户定位与需求也不同。'陈勇说,'我们在福州已经开发了三个项目,并将多年在外地开发的先进经验引进,现在我们
  已经可以找准的定位,并根据销售进度控制销售节奏。在营销的时候,我们会找准影响力强的老客户,或者是对一些特定的大型企业进行公关。并与银行、奢侈品、车行、游艇会等联合。'
  张奕贞告诉记者,'我们发现,大型企业,国企央企等从物色到成交,往往需要1~2年时间,还有的企业会找市调公司作为中间方,来替他们物色合适的。'
  后市分析
  好行情之后还有'激战'
  根据中原机构的统计数据显示,2012年上半年,福州五城区成交总金额为26亿元。2013年上半年,五城区成交增幅达到六成,报收于42.7亿元。
  后市难免会有恶战。据了解,下半年,除了工程进度走在前面的金融街,和正在加速建设的闽江北,市中心和周边区域也有一些正在少量推量,如世欧王庄  王子塔40~900㎡,正以18800元/㎡起预约中。中庚红鼎天下  90~1100㎡江景,8层21988元/㎡起,实景呈现即将交2021欧洲杯投注备用,整层购买最高优惠180万。南星商城仅剩7层和14层,整层的价位2200万/层。贵安新天地二期推出84~1160㎡的,均价在7200元/㎡左右。
  先知先觉总经理张炜胜告诉记者,如今金融街项目已经率先成型,陆续交付,而闽江北板块项目也在加速建设中,加上市中心的部分项目,未来福州还有极大体量,尽管从前期看金融街项目都销售可观,但后市市场仍面临一场'恶战'.
  陈勇也认为,市场后市竞争依然激烈。'尽管福州现在还处于上升期,价格上也只与福州高端住宅持平,且回报率高有一定优势,因而很多人都想涉足。但投身开发时,需要在产品、定位、把控上都掌握有一定的心得,对项目的价值要心里有底。在拿地时就要考虑地价、区域潜力、整个城市的商务需求和区域客户的喜好。
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